O artigo “Assembleia de Acionistas: Análise Sob O Enfoque da Governança Corporativa”, produzido pelo sócio Francisco de Mesquita Laux durante período de estudos na Faculdade de Direito da USP, está disponível para download neste link: http://granemannlaux.com.br/governanca.pdf
Aproveitando as comemorações o dia do corretor (27 de agosto), vamos falar um pouco sobre a responsabilidade pelo pagamento de valores referentes à comissão de corretagem na compra e venda de imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão publicada em 17/08/2015 formalizou entendimento no sentido de que “A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor.” (AgRg no AREsp 685109 / SP). Mas a dúvida surge na hora de analisar quem é o real contratante.
Trocando em miúdos, o contratante é quem busca o auxílio do corretor, visando a aproximação com outra parte cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou vendedor.
Portanto, se um vendedor busca o auxílio de um corretor de imóveis autônomo para adquirir um imóvel, assume a responsabilidade de arcar com seus honorários de corretagem, desde que o negócio seja concretizado.
De outra forma, quando o comprador se dirige ao plantão de vendas de uma construtora, e acaba por realizar o negócio com o corretor que lá atende, estará isento de pagamentos de comissão de corretagem, que devem correr por conta exclusiva da construtora que contratou o intermediador.
O que acontece com certa frequência nas vendas realizadas pelos corretores da própria construtora é a transferência do ônus de arcar com a comissão de corretagem para o comprador através de cláusula contratual, embutindo o valor da comissão no preço final do imóvel que será pago pelo adquirente.
Mas o nosso TJ/SC firmou entendimento no sentido de que embora o montante a título de comissão de corretagem não tenha sido recebido pela construtora, deve ela ser responsabilizada pela restituição do aludido numerário ao comprador, não só porque integra a cadeia de fornecedores, nos termos do Art. 7º, parágrafo único do Código de Defesa ao Consumidor, mas também em razão de ter disponibilizado essa espécie de serviço. (Apelação nº 2015.022792-5)
Em suma, o nosso Tribunal entende como prática ilegal e abusiva a transferência ao consumidor do ônus de pagar a comissão de corretagem de um corretor que, sem dúvidas, está vinculado à construtora e/ou foi contratado por ela, cabendo assim ação judicial contra a construtora para que seja restituído em dobro o valor pago de forma ilegal.
Gustavo.
A empresa (ou sociedade empresária) nada mais é do que uma vinculação entre pessoas para o alcance de um resultado comum. Quando uma disputa entre sócios é levada até o Judiciário – situação vivenciada com muito mais recorrência do que se gostaria –, a possibilidade de uma repercussão negativa sobre os rumos da sociedade, inclusive e principalmente no aspecto financeiro, é imensa.
Em outras palavras, é muito provável que os sócios estejam perdendo dinheiro com o conflito.
E a questão, pela sua importância, não se restringe às partes. As negatividades de um conflito societário podem refletir sobre uma quantidade de pessoas quase que indeterminável. Os trabalhadores, clientes, fornecedores e a própria Fazenda Pública podem ser, em maior ou menor grau, afetados pela disputa.
Surge, nessa perspectiva, a possibilidade e até mesmo a necessidade de se utilizar a mediação como método alternativo – e mais do que isso, adequado, na maioria das situações – para a solução de litígios vivenciados no interior da empresa.
A solução mediada pode ser qualificada como um método consensual de solução de controvérsias, no qual os interesses opostos são compatibilizados com o auxilio de terceiro, que incentiva, mas não prescreve, a solução. O resultado é exclusivamente alcançado pelas partes envolvidas no acordo.
A importância da mediação enquanto método de solução de conflitos em relações continuadas, como é a relação entre sócios, vem sendo demonstrada pela recente promulgação, neste ano de 2015, das Leis 13.105 (Novo Código de Processo Civil) e 13.140 (Lei da Mediação), que estruturam e procedimentalizam, na medida do necessário, a figura ora abordada.
A Lei 13.140/2015, por exemplo, define a mediação como “a atividade técnica exercida por terceiro imparcial sem poder decisório, que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia” (art. 1º). O Código de Processo Civil de 2015 prescreve, por sua vez, que o mediador (i) atua preferencialmente nos casos em que houver vínculo anterior entre as partes, para (ii) auxiliar aos interessados a compreender as questões e os interesses em conflito, de modo que eles possam, a partir do (iii) restabelecimento da comunicação, (iv) identificar soluções consensuais que gerem benefícios mútuos (art. 165, § 3º).
O próprio novo CPC, aliás, dispõe que a mediação é informada pelo princípio da confidencialidade (art. 166) e que, por força do dever de sigilo, o mediador não poderá divulgar ou depor acerca de fatos ou elementos oriundos da mediação (art. 166, § 2º). A flexibilidade procedimental também é uma das características principais do método de solução mediada de conflitos. A ideia central é a de que o processo deve se adequar ao conflito específico, e não o contrário.
A utilização da mediação, como se verifica, pelo reforço de características como a rapidez, a informalidade e a confidencialidade, é altamente recomendada como método de solução de controvérsias a ser utilizado, ao menos como tentativa, em momento anterior à judicialização de um conflito vivenciado em uma relação continuada, como é aquela vivenciada entre os sócios de uma empresa.
Francisco.
Esta semana, dando continuidade à nossa coluna que visa debater alguns dos problemas mais comuns trazidos pelos nossos clientes ao escritório, tratarei do atraso no pagamento de aluguel residencial, situação complicada com a qual grande parte dos locadores já se deparou.
“Como cobrar esses valores?” e “Quanto tempo de atraso no aluguel é necessário para buscar o despejo do locatário?”. Estas são as duas dúvidas mais comuns quando o locador se depara com o atraso. Meu objetivo aqui é trazer, de forma bastante simples e sucinta, resposta para estes e outros questionamentos decorrentes inadimplência do locatário.
Muitos locadores imaginam que a ação de despejo só pode ser ajuizada após um longo período de atraso, entretanto a Lei do Inquilinato autoriza o ingresso por falta de pagamento a partir do primeiro dia após a data-limite fixada para o pagamento dos alugueis.
Importante destacar que não é só o aluguel propriamente dito que tem o poder de embasar despejo por falta de pagamento, mas também todos os seus assessórios, ou seja, todos os encargos previstos no contrato como de responsabilidade do locatário, sejam condomínio, impostos, taxas etc.
Outro ponto que merece destaque no caso específico de falta de pagamento, é que a mesma ação que buscará o despejo serve também para cobrar os valores devidos.
Uma vez ajuizado o despejo, surge a dúvida sobre o prazo para que o locatário tenha de entregar o imóvel, o que depende muito de cada caso. Por exemplo, se o contrato de locação não estipular garantia, seja ela fiança, caução, etc., o juízo poderá antes mesmo de ouvir o inquilino, determinar seu despejo liminarmente, dando prazo de 15 dias para desocupação, desde que o locador preste caução no valor de três meses de aluguel, caso contrário, o processo segue o seu curso normalmente, sendo o despejo determinado apenas ao final, mediante sentença.
Outra dúvida recorrente é sobre a possibilidade de o locatário evitar de alguma maneira o fim do contrato de locação. A resposta é sim, desde que purgue a mora, ou seja, deposite em juízo o valor TOTAL devido (acrescido de juros, multas contratuais, custas e honorários advocatícios) no prazo máximo de 15 dias, contados da sua citação. No entanto, não será admitida esta emenda da mora caso o devedor já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo.
De qualquer forma, a maneira mais eficaz para se evitar prejuízos ainda maiores com a inadimplência do locatário continua sendo a elaboração de um bom contrato de aluguel.
Gustavo.
O Relatório Justiça em Números 2014, que será lançado no próximo dia 23 de setembro, traz algumas novidades na forma de apresentação dos dados que tornam a edição deste ano mais analítica e visualmente aperfeiçoada.
Logo no início do relatório, um capítulo traz uma análise e um panorama global com os principais dados agregados do Poder Judiciário, sob o ponto de vista da despesa, da produtividade e da litigiosidade. Além do resumo analítico produzido pelo Departamento de Pesquisas Judiciárias (DPJ) do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estão incluídos neste capítulo gráficos e tabelas com as principais informações referentes à série histórica desde 2009 até 2013 (base do Relatório Justiça em Números 2014).
Após o capítulo com o consolidado do Poder Judiciário, são apresentados capítulos de cada um dos ramos da Justiça. Diferentemente da edição anterior, o capítulo é iniciado com um texto sobre aquele ramo da Justiça, com destaque sempre para as informações sobre orçamento, demanda processual e produtividade. Na sequência, são apresentados os infográficos de cada tribunal do segmento de Justiça em questão.
Alinhadas às diretrizes estratégicas do Poder Judiciário, as análises de cada um dos ramos da Justiça, localizadas no início de cada capítulo, procuram observar sempre e de forma separada os indicadores da Justiça de primeiro e de segundo grau. O mesmo acontece em relação aos gráficos incluídos. O objetivo é facilitar a identificação dos gargalos.
Os tipos de gráficos utilizados, com indicadores de todos os tribunais daquele ramo de Justiça, permitem também melhor visualização e comparação entre os tribunais. Outro gargalo importante para a melhoria da prestação jurisdicional, a fase de execução, ganha mais uma vez tópicos específicos de análise dentro dos capítulos das justiças estadual, federal e do trabalho.
Houve mudanças ainda em relação aos mapas apresentados. No relatório deste ano, apenas os mapas mais importantes foram mantidos, com a representação dos indicadores e sua proporção em relação ao PIB dos estados e à população. Dessa forma, são analisados e apresentados por meio de mapas indicadores tais como despesa total do tribunal em relação ao produto interno bruto (PIB), despesa total por habitante, relação de magistrados e servidores por cem mil habitantes e casos novos, processos baixados e processos em tramitação por cem mil habitantes.
O lançamento do Relatório Justiça em Números 2014 (ano base 2013) será na próxima terça-feira (23/9), durante a Reunião Preparatória do VIII Encontro Nacional do Poder Judiciário. A reunião será realizada a partir das 14 horas, na sede do Tribunal Superior do Trabalho (TST), em Brasília/DF. As inscrições podem ser feitas até o dia 22 pelo portal do CNJ.
Tatiane Freire
Agência CNJ de Notícias
O programa CNJ no Ar desta segunda-feira (15/9) entrevista o juiz da Vara de Execuções Penais de Joinville/SC, João Marcos Buch, que falará da parceria com o Serviço Nacional da Indústria (Senai) no programa de qualificação profissional para detentos. Foram oferecidas 24 vagas para a formação de costureiro industrial, o primeiro curso com laboratório completo no País.
O CNJ no Ar é transmitido pela Rádio Justiça, de segunda a sexta-feira, a partir das 10 horas, na frequência 104.7 FM. É uma parceria entre o CNJ e a Rádio Justiça e pode ser acessado pelo site www.radiojustica.jus.br.
Agência CNJ de Notícias
Até o dia 24 de setembro, as redes sociais do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estarão voltadas à causa da sustentabilidade. A campanha “Quer melhorar o planeta? Comece no seu trabalho” pretende sensibilizar os internautas a adotarem pequenas atitudes que tenham impacto positivo na redução do desperdício. A ideia é que essas medidas possam ser feitas no ambiente de trabalho, onde as pessoas passam boa parte do tempo.
A campanha nas redes sociais vem em um momento em que o CNJ elabora uma Resolução voltada à sustentabilidade do Poder Judiciário. A minuta do texto está aberta para consulta pública.
A identidade visual de todos os perfis do CNJ nas redes sociais – Facebook, Twitter, Instagram e YouTube – já está diferente, mais clara e verde, em homenagem à campanha. O CNJ também pretende estimular os seguidores no Instagram a postarem fotos de suas atitudes sustentáveis no local de trabalho com a hashtag da campanha: #SouSustentavel.
Ações práticas – Usar caneca ou copo de vidro ao invés dos copos plásticos; imprimir somente o necessário e, quando for preciso, fazê-lo em folha frente e verso e em papel reciclável; apagar a luz da sala quando for o último a sair e desligar o monitor quando for almoçar são algumas das sugestões que serão postadas no Facebook e Twitter diariamente com foco na economia dos recursos naturais.
As dicas também estarão disponibilizadas no canal do CNJ no YouTube por meio de vídeos relacionados ao tema. Quem acessar o canal esta semana poderá assistir ao vídeo de curta duração (1 minuto) sobre a importância da mudança de cultura no Judiciário.
No Brasil, existem 91 tribunais. Cada um deles consome, em média, 5 mil toneladas de papel por ano, ou mais de 100 mil árvores. Em 2010, os presidentes dos tribunais brasileiros estipularam metas prioritárias para reduzir a pelo menos 2% o consumo per capita com energia, telefone, água e combustível, em relação ao ano anterior (Meta 6).
Os resultados foram consolidados em 2012 e apresentados na Conferência das Nações Unidas sobre Desenvolvimento Sustentável, a Rio + 20, realizada no mesmo ano, no Rio de Janeiro.
Regina Bandeira
Agência CNJ de Notícias
www.cnj.jus.br/bb4d
O Índice de Produtividade Comparada (IPC-Jus) será utilizado pela primeira vez, neste ano, no Relatório Justiça em Números, também para a avaliação dos cinco tribunais da Justiça Federal, os Tribunais Regionais Federais (TRFs). No relatório de 2013, o índice foi aplicado na comparação entre os tribunais da Justiça Estadual e da Justiça do Trabalho. Ele não foi empregado para avaliação da Justiça Eleitoral e da Justiça Militar devido às especificidades do processo judicial nesses dois ramos da justiça.
O IPC-Jus é um índice que compara a produtividade entre tribunais do mesmo ramo de Justiça – Estadual, Federal ou do Trabalho – e do mesmo porte, ou seja, que possuam estruturas similares. Os tribunais que atingem 100% do IPC-Jus são aqueles que conseguiram produzir o máximo com os insumos disponíveis comparativamente aos demais tribunais de mesmo porte. No entanto, atingir 100% não significa que o tribunal seja totalmente eficiente e não precise melhorar. É apenas um indicativo de que a Corte foi capaz de baixar mais processos em relação às demais.
O IPC-Jus é calculado a partir de parâmetros de produtividade definidos com base em informações dos próprios tribunais, considerando o fluxo de entrada – número de processos que ingressaram, recursos humanos e financeiros disponíveis, servidores e despesas –, e o fluxo de saída, ou seja, os processos baixados. Dessa forma, os tribunais que mais baixam processos em relação aos seus insumos são os que mais se destacam no IPC-Jus. O indicador representa um aperfeiçoamento do método DEA (do inglês, Data Envelopment Analysis), empregado no Justiça em Números de 2013.
O Relatório Justiça em Números de 2014 será lançado no dia 23 de setembro, em Brasília/DF, na Reunião Preparatória do VIII Encontro Nacional do Poder Judiciário. A pesquisa, feita a partir de dados da Justiça em 2013, é o mais importante panorama anual do Judiciário brasileiro.
Outros índices do Justiça em Números de 2014 – Além do IPC-Jus, o Relatório Justiça em Números de 2014 contará com outros índices para avaliação do Poder Judiciário que já foram utilizados em outros anos, como a taxa de congestionamento, que mede o percentual de processos em tramitação que não foi baixado durante o ano. Isso significa considerar o número de casos novos e o de casos ainda pendentes de julgamento. No Justiça em Números de 2013, por exemplo, a taxa de congestionamento foi de 70%, ou seja, de 100 processos tramitados em 2012, aproximadamente 30 foram baixados naquele ano, ou seja, transitaram em julgado, e 70% não tiveram uma solução definitiva.
Há também o Índice de Atendimento à Demanda (IAD), que traz a relação entre o total de processos baixados e os casos novos. Quando o IAD supera 100% significa que o tribunal foi capaz de dar saída não somente ao total ingressado, mas também a parte do estoque. A situação contrária, ou seja, um IAD menor que 100% implica dizer que o estoque de processos deverá crescer no próximo ano.
Para avaliação específica dos juízes, há o Índice de Produtividade dos Magistrados (IPM), que considera o número de processos baixados, ou seja, quantos processos transitaram em julgado, e não quantas decisões foram proferidas. Em relação à avaliação dos servidores que atuam diretamente na tramitação dos processos judiciais, há o Índice de Produtividade dos Servidores (IPS), que considera a atuação dos servidores nos processos que foram baixados definitivamente.
Luiza de Carvalho
Agência CNJ de Notícias