Esta semana, dando continuidade à nossa coluna que visa debater alguns dos problemas mais comuns trazidos pelos nossos clientes ao escritório, tratarei do atraso no pagamento de aluguel residencial, situação complicada com a qual grande parte dos locadores já se deparou.
“Como cobrar esses valores?” e “Quanto tempo de atraso no aluguel é necessário para buscar o despejo do locatário?”. Estas são as duas dúvidas mais comuns quando o locador se depara com o atraso. Meu objetivo aqui é trazer, de forma bastante simples e sucinta, resposta para estes e outros questionamentos decorrentes inadimplência do locatário.
Muitos locadores imaginam que a ação de despejo só pode ser ajuizada após um longo período de atraso, entretanto a Lei do Inquilinato autoriza o ingresso por falta de pagamento a partir do primeiro dia após a data-limite fixada para o pagamento dos alugueis.
Importante destacar que não é só o aluguel propriamente dito que tem o poder de embasar despejo por falta de pagamento, mas também todos os seus assessórios, ou seja, todos os encargos previstos no contrato como de responsabilidade do locatário, sejam condomínio, impostos, taxas etc.
Outro ponto que merece destaque no caso específico de falta de pagamento, é que a mesma ação que buscará o despejo serve também para cobrar os valores devidos.
Uma vez ajuizado o despejo, surge a dúvida sobre o prazo para que o locatário tenha de entregar o imóvel, o que depende muito de cada caso. Por exemplo, se o contrato de locação não estipular garantia, seja ela fiança, caução, etc., o juízo poderá antes mesmo de ouvir o inquilino, determinar seu despejo liminarmente, dando prazo de 15 dias para desocupação, desde que o locador preste caução no valor de três meses de aluguel, caso contrário, o processo segue o seu curso normalmente, sendo o despejo determinado apenas ao final, mediante sentença.
Outra dúvida recorrente é sobre a possibilidade de o locatário evitar de alguma maneira o fim do contrato de locação. A resposta é sim, desde que purgue a mora, ou seja, deposite em juízo o valor TOTAL devido (acrescido de juros, multas contratuais, custas e honorários advocatícios) no prazo máximo de 15 dias, contados da sua citação. No entanto, não será admitida esta emenda da mora caso o devedor já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo.
De qualquer forma, a maneira mais eficaz para se evitar prejuízos ainda maiores com a inadimplência do locatário continua sendo a elaboração de um bom contrato de aluguel.
Gustavo.